ناظر ساختمان تا چه زمانی مسئول است؟
مسئولیتهای کلی ناظر ساختمان
پاسخ:
مسئولیت ناظر ساختمان (حقیقی یا حقوقی) از زمان معرفی توسط سازمان نظام مهندسی استان آغاز شده و تا پایان عملیات ساختمانی و صدور پایانکار ادامه دارد. طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ناظر مکلف به نظارت مستمر بر انطباق عملیات اجرایی با نقشههای مصوب، پروانه ساختمانی، و مقررات ملی ساختمان است.
مدت مسئولیت مدنی ناظر ۱۰ سال پس از پایانکار (ماده ۳۳۷ قانون مدنی) و مسئولیت کیفری تا زمان عدم وقوع جرم (مانند ریزش ساختمان به دلیل عدم نظارت). در صورت تخلف، شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی استان میتواند پروانه اشتغال را ابطال کند.
نکته: گزارشهای مرحلهای (فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، نازککاری) الزامی است و عدم گزارش میتواند منجر به مسئولیت شود.
بیشتر بخوانید: مجموعه کامل ضوابط و قوانین پارکینگ
مجری ذیصلاح ساختمان کیست و نقش ناظر در قبال او چیست؟
پاسخ:
مجری ذیصلاح، شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی است که مسئولیت اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده دارد (ماده ۴ قانون نظام مهندسی).
مالک مکلف به استفاده از مجری است (مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بند ۲-۵-۱).
ناظر بر عملکرد مجری نظارت میکند و در صورت تخلف (مانند استفاده از مصالح نامرغوب)، باید گزارش کتبی به شهرداری و سازمان نظام مهندسی بدهد. عدم نظارت میتواند ناظر را مسئول کند (تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها). سازمان نظام مهندسی میتواند عملکرد مجریان را بررسی و تخلفات را به شورای انتظامی ارجاع دهد.
تعهد مالک به ناظر چه جنبههای قانونی دارد و آیا میتواند مسئولیت ناظر را سلب کند؟
قراردادها، تعهدات و جنبههای قانونی
پاسخ:
تعهد مالک (مانند تعهد محضری برای عدم مسئولیت ناظر در تغییرات غیرمجاز) طبق ماده ۶۹۱ قانون مدنی باطل است و نمیتواند مسئولیت قانونی ناظر را رفع کند.
ناظر مسئول نظارت بر تغییرات (مانند ایرادات برق و مکانیک پس از سکونت) است و باید گزارش دهد. اگر مالک تغییرات غیرقانونی ایجاد کند، ناظر باید به شهرداری و نظام مهندسی اطلاع دهد. تعهدات مالک باید در قرارداد نظارت (بین مالک و ناظر) قید شود، اما مسئولیت حاکمیتی ناظر (نظارت مستمر) قابل انتقال نیست. در صورت بروز حادثه، ناظر ممکن است مسئول مدنی یا کیفری شناخته شود.
مراحل و شرایط تعویض ناظر ساختمان چیست؟
پاسخ:
تعویض ناظر تنها با موافقت سازمان نظام مهندسی استان و شهرداری امکانپذیر است. مراحل: ۱) درخواست کتبی مالک یا ناظر فعلی به سازمان نظام مهندسی؛ ۲) بررسی دلایل (مانند عدم همکاری، تخلف، یا مشکلات شخصی) توسط شورای انتظامی؛ ۳) معرفی ناظر جدید؛ ۴) انتقال گزارشهای قبلی. طبق آییننامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی، تعویض بدون دلیل معتبر ممکن نیست و میتواند منجر به جریمه شود. ناظر جدید مسئول ادامه نظارت است، اما مسئولیت قبلی بر عهده ناظر سابق باقی میماند.
مراحل و شرایط انصراف ناظر ساختمان چیست؟
پاسخ:
انصراف ناظر نیاز به دلایل موجه (مانند بیماری، تعارض منافع) دارد و باید کتبی به سازمان نظام مهندسی و شهرداری اعلام شود.
مراحل:
۱) گزارش تخلفات احتمالی قبل از انصراف؛
۲) تأیید شورای انتظامی؛
۳) معرفی جایگزین. طبق ماده ۲۳ قانون نظام مهندسی، انصراف بدون دلیل میتواند تخلف انتظامی باشد و پروانه اشتغال را تحت تأثیر قرار دهد.
ناظر تا زمان تحویل کار مسئول است و انصراف نمیتواند مسئولیت گذشته را سلب کند.
در صورت مغایرت معماری با سازه، وظیفه ناظر چیست؟
مشکلات فنی-حقوقی در اجرا
پاسخ:
ملاک اصلی نقشه معماری مصوب است، اما در صورت مغایرت با نقشه سازه (مانند در مرحله فونداسیون)، ناظر باید از مالک بخواهد نقشه توسط محاسب اصلاح شود.
طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، ناظر مکلف به گزارش مغایرتهاست.
عدم اقدام میتواند ناظر را مسئول کند (ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی). توصیه: گزارش کتبی به مالک، طراح، و شهرداری؛ سپس توقف کار تا اصلاح.
ملاک اصلی نقشه معماری مصوب شهرداری است (ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها و مبحث دوم مقررات ملی). اما مغایرت با نقشه محاسبات سازهای تخلف محسوب میشود.
وظیفه ناظر:
۱. توقف عملیات اجرایی تا رفع مغایرت.
۲. درخواست کتبی از مالک برای اصلاح نقشه توسط مهندس محاسب (اصلاح محاسبات و نقشههای سازه).
۳. گزارش مغایرت به شهرداری و سازمان نظام مهندسی (اگر مالک همکاری نکند).
۴. عدم اجازه ادامه کار بدون تایید اصلاحات.
اگر ناظر چشمپوشی کند → مسئول مدنی و انتظامی (تخلف درجه ۳–۵) و احتمال ابطال پروانه اشتغال.
نکته مهم: در مرحله فونداسیون، مغایرت رایج است (مثلاً تغییر ابعاد ستون) → حتماً اصلاح محاسباتی الزامی است.
آیا امکان خاکبرداری و گودبرداری همزمان وجود دارد؟
پاسخ:
اصولاً خیر؛ قبل از گودبرداری باید آواربرداری کامل شود و سازه نگهبان اجرا گردد (مبحث ۷ مقررات ملی ساختمان – حفاری و گودبرداری). همزمانی وابسته به نوع سازه نگهبان است، اما ریسک ریزش بالا میرود. ناظر باید گزارش دهد و کار را متوقف کند تا ایمنی تأمین شود.
طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی، ناظر مسئول ایمنی کارگاه است و تخلف میتواند کیفری باشد (مانند ماده ۶۸۵ قانون مجازات اسلامی برای خطرآفرینی).
دلیل: همزمانی باعث ناپایداری خاک، ریزش دیوارهها و خطر جانی بالا میشود (مخصوصاً در خاکهای رسی یا مناطق پرآب).
استثنا: تنها در صورتی مجاز است که طراح سازه نگهبان صراحتاً روش اجرایی همزمان را تأیید کرده و نقشههای اجرایی دقیق (شمعکوبی، نیلینگ، سازه نگهبان موقت) ارائه شده باشد و ناظر آن را تأیید کند.
وظیفه ناظر:
۱. بازدید قبل از شروع گودبرداری و بررسی نقشه سازه نگهبان.
۲. توقف کار در صورت عدم رعایت ایمنی (گزارش کتبی به مالک، مجری، شهرداری و نظام مهندسی).
۳. در صورت حادثه (ریزش، خسارت همسایه)، ناظر ممکن است مسئول کیفری (ماده ۶۱۶ یا ۶۸۵ قانون مجازات اسلامی – ایجاد خطر برای دیگران) یا مدنی شود.
توصیه: همیشه عکس و فیلم از مراحل قبل و حین گودبرداری تهیه کنید و گزارش مرحلهای بنویسید.
تایید فونداسیون و بتن مگر بعد از اجرا چگونه است؟
پاسخ:
تایید پس از اجرا مجاز نیست مگر با آزمایشهای غیرمخرب (مانند تست بتن با چکش اشمیت یا نمونهبرداری).
ناظر باید قبل از بتنریزی بازدید کند (مبحث ۹ مقررات ملی – بتن). اگر اجرا بدون اطلاع باشد،
ناظر باید گزارش تخلف بدهد و درخواست آزمایش کند.
مسئولیت ناظر در عدم نظارت مستمر (تبصره ۷ ماده ۱۰۰) میتواند منجر به جریمه یا ابطال پروانه شود.
مراحل قانونی:
۱. ناظر باید قبل از بتنریزی بازدید کند (کنترل آرماتور، ابعاد، تراز، بتن مگر).
۲. اگر بدون اطلاع اجرا شده: ناظر فوراً گزارش تخلف میدهد و درخواست آزمایش غیرمخرب (چکش اشمیت، اولتراسونیک، کورگیری نمونه) میکند.
۳. اگر آزمایشها مقاومت کافی نشان دهند → میتوان با احتیاط تایید کرد (با ذکر در گزارش).
۴. اگر مقاومت ناکافی باشد → باید تخریب و اجرای مجدد درخواست شود (شورای فنی شهرداری یا نظام مهندسی تصمیم نهایی را میگیرد).
مسئولیت ناظر: عدم نظارت مستمر → تخلف انتظامی (ماده ۹۱ قانون نظام مهندسی) و احتمال مسئولیت مدنی در صورت آسیب بعدی (ریزش، ترک).
توصیه عملی: همیشه در گزارش مرحلهای بنویسید: «بتنریزی بدون حضور ناظر انجام شده – درخواست آزمایش غیرمخرب شد».
اگر مالک از ورود ناظر به کارگاه جلوگیری کند، چه باید کرد؟
مشکلات دسترسی و روابط مالک-ناظر
پاسخ:
ناظر باید فوراً با پلیس (۱۱۰) تماس بگیرد، صورتجلسه تنظیم کند، و گزارش به شهرداری، سازمان نظام مهندسی، و مرجع صدور پروانه بدهد. طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی، جلوگیری از ورود تخلف است و میتواند منجر به توقف کار شود. ناظر مسئول ادامه نظارت است و عدم دسترسی نمیتواند مسئولیت را سلب کند؛ گزارش کتبی الزامی است.
اقدامات فوری ناظر:
۱. تماس با پلیس ۱۱۰ و تنظیم صورتجلسه در محل (با حضور مأمور نیروی انتظامی).
۲. ارسال گزارش کتبی فوری به:
- شهرداری (مرجع صدور پروانه)
- سازمان نظام مهندسی استان
- شورای انتظامی نظام مهندسی
۳. درخواست توقف عملیات اجرایی تا رفع ممانعت.
۴. در صورت ادامه تخلف، درخواست ابطال پروانه ساخت یا جریمه از شهرداری.
مسئولیت ناظر:
حتی با عدم دسترسی، ناظر مسئول است (نمیتواند بگوید «نتوانستم بروم» – باید گزارش دهد).
عدم اقدام → تخلف انتظامی.
توصیه: همیشه تاریخ و ساعت تلاش برای بازدید را مستند کنید (پیامک، تماس، ایمیل) و از مالک تعهد کتبی بگیرید.
