قوانین مربوط به ارتفاع و بلندی ها در ساختمان

ارتفاع ساختمان:

فاصله قائم تراز متوسط زمین تا تراز متوسط بالاترین بـام.

در سـاختمان هـایی که دارای چند بام با ارتفاع های متفاوت است، ارتفاع ساختمان برابر با ارتفاع متوسط بالاترین بام در نظر گرفته می شود.

ارتفاع طبقه:

فاصله قائم از روی کف تمام شده یک طبقه تا روی کف تمام شده طبقه بالاتر اسـت.

ارتفاع سقف

ارتفاع سقف راه های خروج در هیچ قسمت نباید کمتر از ۲/۱ متر باشد.

تبصره ها:

1. برجستگی های مجاز مطابق بند ،۱۳-۲-۶-۳
2. ارتفاع سرگیر راه پله ها مطابق بند ،۳-۳-۴-۶-۳
3. ارتفاع سرگیر شیبراه مطابق بند ۳-۴-۴-۶-۳
4. ارتفاعِ “در”، مطابق بند .۲-۲-۴-۶-۳

۱۳-۲-۶-۳

قسمت های برآمده

قسمت های برآمده باید مطابق الزامات بندهای ۱-۱۳-۲-۶-۳ تا ۳-۱۳-۲-۶-۳ باشند.

۱-۱۳-۲-۶-۳

سرگیر
قسمت های برآمده در زیر سقف را میتوان در پایین تر از حداقل ارتفاع لازم سقف قید شده در بنـد ۱۲-۲-۶-۳ قرار داد، به شرطی که در تمام سطوح عبور و مرور، شامل مسیرهای تـردد، راهروهـا و گذرگاه ها، حداقل بلندی قد راه برابر با ۲۰۰ سانتیمتر رعایت شود.

برآمدگی ها نباید موجب کاهش ارتفاع بیش از %۵۰ از مساحت سطح سقف راه خروج گردد.

تبصره: وسایل کنترل کننده حرکت در مانند آرام بند یا نگهدارنده حرکت در، نباید بلنـدی قـد راه را به کمتر از ۱۹۵ سانتیمتر کاهش دهند.

۲-۱۳-۲-۶-۳

پیش آمدگی های افقی
در محلهای عبور، عناصر سازهای، تجهیزات و مبلمان ثابت یا غیر ثابت با ارتفـاع بـین ۷۰ تـا ۲۰۰ سانتیمتر از سطح کف، نباید بیش از ۱۰ سانتیمتر پیش آمدگی افقی داشته باشند.

یادآوری: این ضابطه برای پیش گیری از برخورد افراد با پیش آمدگی های قرار گرفته در ایـن ارتفـاع است. همچنین، امکان تشخیص پیش آمدگی های قرار گرفتـه در ایـن ارتفـاع بـرای نابینایـان وکـم بینایان با عصا وجود ندارد.

۳-۱۳-۲-۶-۳

عدم اشغال پهنای مفید
برجستگی ها و پیش آمدگی های اجسام نباید حداقل پهنای مفیـد مسـیرهای قابـل دسـترس را بـه کمتر از الزامات مربوطه در این مقررات کاهش دهند.

 ارتفاع سرگیر
ارتفاع غیر سرگیر هر راه پله تا سقف بالای آن باید دستکم ۲۰۵ سانتیمتر باشد، که از خط فرضی متصل کننده لبه پله ها، به صورت عمود اندازه گیری می شود.

این حداقل ارتفاع باید به طور پیوسـته در بالای راه پله تأمین شده باشد و در پایین راه پله، به اندازه یک کف پله جلوتر از پایین تـرین پلـه، برقرار باشد.

همچنین، حداقل ارتفاع آزاد مذکور باید در عرض کامل راه پله و پاگرد نیز وجود داشته باشد.

 ارتفاع و مساحت مجاز ساختمان ها

رعایت مقررات این قسمت در مورد حداکثر مساحت و ارتفـاع مجـاز سـاختمان هـا از لحاظ تامین اهداف این مبحث الزامیست.

چنانچه در هـر طـرح توسـعه و عمـران شـهری مصـوب، محدودیت های بیشتری برای ارتفاع و مساحت تعیین شده باشد، آن مقادیر در حـوزه طـرح مـذکور ملاک عمل قرار میگیرد.

۴-۴-۱-۲-۱ ارتفاع مجاز گروه های ساختمانی 

حداکثر ارتفاع مجاز گروه های ساختمانی بر حسب تعداد طبقات آنها، از نظـر ایـن مبحـث مطـابق مقادیر تعیین شده در این قسمت است، مگر آنکه به دلیل شرایط خاص اقلیمی و یا نوع تصـرف یـا ساختار بنا، مقادیر دیگری برای ارتفاع مجاز ساختمان ها در طرح های مصوب توسعه و عمران شهری یا در مقررات اختصاصی تصرف ها تعیین شده باشد.

( الف -)

در گروه های ساختمانی ،۱ ۲ و ( ۳ در یک طبقه)،

• در ساختمان های دارای زیرزمین بـا پنجـره نورگیر از نما، ۸۰ /۵ متر و
• در ساختمان های فاقد آن ۹۰ /۴ متر.

در گروه های ساختمانی ،۱ ۲ و ( ۳ در دو طبقه)،

• در ساختمان های دارای زیـرزمین بـا پنجـره نورگیر از نما، ۹ متر و
• در ساختمان های فاقد آن ۱۰ /۸ متر.

( ب – )

در گروه های ساختمانی ۴ و ( ۵ در سه طبقه)،

• در ساختمان های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، حداکثر ۱۲/۲۰ متر و
• در ساختمان های فاقد آن حداکثر ۱۱/۳۰ متر.

در گروه های ساختمانی ۴ و ( ۵ در چهار طبقه )،

• در سـاختمان های دارای زیـرزمین بـا پنجـره نورگیر از نما، حداکثر ۱۵/۴۰ متر و
• در ساختمان های فاقد آن حداکثر ۱۴/۵۰ متر.

( پ – )

در گروه های ساختمانی ۶ و ( ۷ پنج تا هفت طبقه یا تا ارتفاع ۲۳ متر) و گروه ( ۸ با ارتفاع بیش از هفت طبقه یا بیش از ۲۳ متر)،

• به تناسب تعداد طبقات و سایر ضوابط و مقررات قانونی.

۴-۴-۱-۲-۲ ارتفاع و مساحت مجاز بر اساس گروه های تصرف

ارتفاع و مساحت تصرف ها باید بر اساس نـوع سـاختار و وضـعیت اسـتقرار سـاختمان در زمـین بـا محدودیت های تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملی ساختمان برای گـروه هـای تصـرف، منطبـق باشد.
محدودیت های مساحت ساختمان، بخشی از ساختمان یا فضا، بر پایه سطح تصرف مورد نیاز به ازای هر نفر (واحد سطح تصرف)، که در مبحث سوم مقررات ملّی ساختمان تعیین شده اسـت، محاسـبه می گردد.

۴-۴-۱-۳ افزایش مجاز ارتفاع و مساحت
۴-۴-۱-۳-۱ افزایش تعداد طبقات و مساحت ساختمان ها بیش از حداکثر مجـاز تعیـین شـده در بند ۴-۴-۱-۲-۲ مجاز نیست، مگر آنکه علاوه بر اخذ مجوز شهرداری و انطباق با ضوابط توسـعه و عمران، با شرایط تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملّی سـاختمان بـرای افـزایش مجـاز آنهـا در برخی تصرفها انطباق یابد.

پیش آمدگی های مجاز ساختمان در معابر عمومی، با در نظر داشتن محـدودیت هـای گفتـه شـده در قسمت ،۴-۵-۴-۴ از نظر این مقررات به شرح زیر است:

آ- پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آنها از خط مرز مالکیت،

به عمق حـداکثر ۰/۸۰ متـر

• در معـابر عمومی با پهنای ۱۲ تا ۲۰ متر،
• در صورتیکه حد زیرین پـیش آمـدگی از بـالاترین نقطـۀ کـف معبر حداقل ۳/۵۰ متر ارتفاع داشته
• و حد پیش آمدگی آن از لبـه سـواره رو حـداقل ۰/۸۰ متـر فاصلۀ افقی داشته باشد.

ب- پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آنها از خط مرز مالکیت،

به عمق حداکثر ۱/۲ متر

• در معابر عمومی با پهنای بیش از ۲۰ متر، با رعایت سایر شرایط بند آ.

پ- پیش آمدگی سایبان یا بارانگیر بام از حد ساختمان،

به عمق حداکثر ۰/۸۰ متر ،

• در صورتیکه حد زیرین آن از بالاترین نقطۀ کف معبر حداقل ۳/۵۰ متر ارتفاع داشته
• و حد پیشآمدگی آن از لبه سوارهرو حداقل ۰/۸۰ متر فاصلۀ افقی داشته باشد.

ت- ساباط و پل هوائی که بین ساختمانها بر روی کوچه ها و معابر فرعی احداث شود،

• مشروط به اخذ مجوز از شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانۀ ساختمان و در صورتی که ارتفاع حداقل ۳/۵۰ متر از معبر رعایت شده باشد.

ث- تابلوها و سایر عناصر الحاقی به ساختمان

• منطبق با مبحث بیستم و سایر ضوابط طرحهای توسعه وعمران شهری
• مشروط بر آنکه لبۀ خارجی آنها بیشتر از ۰/۸۰ متر با لبۀ جدول سوارهرو فاصلۀ افقی داشته باشد.

ج– درگاهی و لبۀ کف پنجره، نیمستون چسبیده به دیوار، قرنیزها، لوله های آب باران، پله یا شیبراه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که

• در ارتفاع کمتر از ۳/۵۰ متر از کف معبر مجاور باشند،
• نباید بیش از ۰/۱۰ متر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند.

چ- درهای ساختمانها و تصرفهائی که به سمت بیرون و معبر عمومی باز میشوند،

• ضمن لزوم نصب علایم احتیاط،
• نباید در حالت باز بیش از ۰/۱۰ متر وارد حریم معبر شوند.

پیش آمدگی های مجاز ساختمان در داخل محدوده مالکیت، با در نظر داشتن محدودیت های گفته شده در قسمت-۶-۴-۴ ،۴ از نظر این مقررات به شرح زیر است:

آ- پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آنها از لبۀ خارجی طبقۀ زیرین مشروط بر آنکه لبۀ بیرونی آنها در داخل حدود سطح اشغال مجاز اعلام شده توسط شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرین آن از بالاترین نقطۀ کف زمین حداقل ۲/۷۰ متر باشد.

ب- پیش آمدگی سایبان یا باران گیر بام از حد ساختمان به عمق حداکثر ۰/۸۰ متر، در صورتیکه حد زیرین آن از بالاترین نقطۀ کف زمین حداقل ۲/۷۰ متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه محدوده زمین مجاور حداقل ۰/۸۰ متر فاصلۀ افقی داشته باشد.

ارتفاع مجاز توقفگاه های کوچک خودرو، به منظور تقلیل خطرات ناشی از حریـق، از کف تا سطح زیرین سقف و یـا درصـورت وجـود تأسیسـات یـا عناصـر سـازهای در زیـر سـقف، تـا پایین ترین نقطه آنها حداقل ۲/۲۰ متر است.

ارتفاع مجاز توقفگـاه هـای متوسـط و بـزرگ خـودرو، حداقل ۲/۴۰ متر است.

در توقفگاه های عمومی حداقلِ ارتفاعِ آزاد درِ ورودی و خروجیِ خودرو به میزان ۲/۱۰ متر الزامی است.

حداقل ارتفاع در فضاهای انباری که برای مدت طولانی در آنها توقف نمیشود ۲/۱۰، متر است.

در فضای ورودی، ارتفاع زیر سقف از کف تمام شده نباید از موارد زیر کمتر باشد:

• – حداقل۲/۱ متر در بیشتر از ۵۰ درصد سطح فضا.
• – حداقل۲/۰۵ متر به صورت موضعی یا محدود در ۵۰ درصد باقی سطح فضا.

“در” اصلی باید از

• نوع لولایی
• با پهنای مفید حداقل ۹۰ سانتیمتر و
• ارتفاع مفید حداقل ۲۰۵ سانتیمتر

باشد مگر آنکه در مقررات اختصاصی تصرفی به گونه ای دیگر تعیین شده باشد.

درهای دولنگۀ بدون وادار وسط که به عنوان در اصلی بهکار میروند، باید در هنگام بازشدن لنگۀ فعال، حداقل ۸۰ سانتیمتر پهنای مفید بدون مانع داشته باشند.

پهنای هر لنگه در نباید از ۱/۲۰ متر بیشتر باشد.
وسایل متوقف کننده یا تنظیم کننده حرکت درها نباید بلندی قد راه را به صورت موضعی به کمتر از ۱/۹۵ متر کاهش دهند.

اندازه های فضاهای اقامت

فضاهای اقامت باید دارای سطوح زیربنا و اندازه های حداقل به شرح زیر باشند مگر آنکه در مقررات اختصاصی تصرفها به گونه ای دیگر بیان شده باشد:
۱-۲-۲-۵-۴

فضاهای اقامت باید حداقل ۶/۵۰ مترمربع زیربنا داشته باشند.

۲-۲-۲-۵-۴

فضای اقامت باید حداقل ۲/۱۵ متر عرض داشته باشد.

۳-۲-۲-۵-۴

حداقل ارتفاع فضای اقامت باید ۲/۴۰ متر باشد. این حداقل باید در تمام سطح الزامی رعایت شود. در اتاق های اقامت واقع در زیر سقف شیبدار، ارتفاع در قسمتهایی با فاصلۀ ۰/۳۰ متر از کوتاهترین قسمت آن نباید از ۲/۰۵ متر کمتر باشد.

(هم در مسکونی و هم در اداری)

۴-۲-۲-۵-۴

حداقل ارتفاع آزاد زیر چارچوب درها، تیرها، لوله ها و کانالها و سایر عناصر سازهای در فضاهای اقامت که از زیر آنها عبور صورت میگیرد، نباید از ۲/۰۵ متر کمتر باشد.

در ورودی اصلی اتاق های اقامت باید دارای حداقل ۰/۸ متـر پهنـای مفیـد و ۲/۰۵ متر ارتفاع مفید باشد. درصورت استفاده از درهای چندلنگه برای اتاق ها، پهنای مفید لنگه فعـال در حالت باز باید حداقل ۰/۸ متر باشد.

دیوارهای اطراف ظرفشوئی و اجاق در آشپزخانه های مستقل و باز و دیواری باید تا ارتفاع حداقل ۱/۵۰ متر از کاشی یا مصالح مشابه پوشیده شود.

اندازه افقی تمام شده برای ضلع کوچکتر هر فضای بهداشتی در هیچ شرایطی نباید از ۱/۱۰ متر کمتر باشد مگر آنکه در مقررات اختصاصی تصرفی به گونه ای دیگر تعیین شده باشد.
درصورتیکه محدوده ای به عنوان پیش ورودی در داخل فضای دوش مستقل پیش بینی شود یکـی از ابعاد فضای دوش باید حداقل ۱/۵۰ متر باشد.

۳-۲-۶-۵-۴

ارتفاع فضاهای بهداشتی درهر قسمت که فرد به طور معمول به صورت ایستاده است نباید از ۲۱۰ سانتیمتر کمتر باشد مگر آنکه در مقررات اختصاصی تصرفی به گونه ای دیگر تعیین شده باشد.

در تمام ساختمان ها، دیوارهای دستشویی و توالت باید تا ارتفاع حداقل ۱/۲۰ متر و در حمام حداقل ۲/۰۰ متر از کف، با کاشی یا مصالح مشابه پوشیده شود. کف این فضاها باید به نحو مناسب عایقکاری رطوبتی شده و با کاشی یا دیگر مصالح قابل شستشو پوشیده شوند.

هر فضای بهداشتی مستقل در تصرف های مسکونی که قابل دسترس بودن آنها برای افراد معلول الزامی نباشد، باید دارای حداقل ۱/۰۰ متر عرض و ۱/۲۰ متر طول باشد.
درصورتیکه محدودهای به عنوان پیش ورودی در داخل فضای دوش مستقل پیش بینی شود یکـی از ابعاد این فضای بهداشتی باید حداقل ۱/۵۰ متر باشد.

در فضاهای بهداشتی توام بـدون وجـود “در” میان آنها، مقدار ۰/۱۵ متر از حداقل طول هر فضای بهداشتی مستقل کاسته میشود.

۱۹-۱-۱-۷-۴

ارتفاع حداقل فضاهای بهداشتی در واحدهای مسکونی در ۸۰ درصد از سطح الزامی باید ۲/۲۰ متر باشد. درسقف شیبدار، ارتفاع کوتاه ترین قسمت آن نباید از ۲/۰۵ متر کمتر باشد.

در واحدهای مسکونی، ( ارتفاع هر اتاق اقامت با زیر بنای ۱۲/۰۰ متر مربع و بیشتر ) ، باید در بیشتر از ۵۰ در صد سطح آن و  ( ارتفاع نشیمن یا سالن ) در بیشتر از ۷۵ در صد سطح آن حداقل ۲/۶۰ متر باشد.

در باقی سطح این فضاها و در تمام سطح سایر فضاهای اقامت، باید ارتفاع حداقل ۲/۴۰ متر تامین شود.

حداکثر ارتفاع تمام شده پیلوت، به شرط استفاده برای پارکینگ ۲/۶۰ متر است. در صورت عدم احداث زیرزمین، ارتفاع تمام شده تا ۲/۶۰ متر، بشرط پایین‌تر بودن سطح فونداسیون از گذر، تا ۶۰ سانتیمتر، بلامانع است.

تبصره (۱): برای مجتمع‌هایی که

• دارای بیش از ۲۵ واحد پارکینگ است، و یا
• مساحت پارکینگ آنها بیش از ۱۰۰۰ متر مربع است،

حداکثر ارتفاع پارکینگ در زیرزمین‌ها و همکف تا ۳ متر، مجاز است.

تبصره (۲): ارتفاع پیلوت برای تأمین پارکینگ در مواردی که منطبق بر مبحث ۱۵ مقررات ملی ساختمان است، متناسب با نوع پارکینگ مکانیکی مورد تقاضا، و بر اساس ضابطه مربوطه، تعیین می‌شود.