نحوه محاسبه تراکم بنا

سلام به همگی دوستان
در قوانین شهری 2 سطح طبقه وجود داره
1 – سطح ناخالص : سطح ناخالص طبقه عبارت است از جمع مساحت طبقه با احتساب دیوار های خارجی و مشاعات
2- سطح خالص طبقه : سطح خالص طبقه عبارت است از سطح ناخاص طبقه منهای تمام سطوح مشترک و مشاعات و دیوارها

ضوابط مربوط به مصوبه ۳۲۹ (فروش تراكم ) اصلاح و در اجراي آن محدوده قانوني تهران به چهار پهنه تقسيم شده است :
پهنه اول از حد شمالي محدوده قانوني تهران تا محور همت است كه در اين قسمت به زميني كه بيش از ۳۰۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۲ متر باشد، تراكم ۱۸۰ درصد(چهار طبقه روي زيرزمين و يا چهار طبقه روي پيلوت و زيرزمين) تعلق مي گيرد.
پهنه دوم حد فاصل محورهاي بزرگراه همت و خيابان انقلاب است كه در اين قسمت به زميني كه بيش از ۲۵۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۰ متر باشدتراكم داده خواهد شد.
پهنه سوم حد فاصل محورهاي خيابان انقلاب و جاده ساوه و امتدادخيابان شوش است كه در اين قسمت به زميني كه بيش از ۲۰۰ متر مربع مساحت داشته و در عرض گذر ۸ متر باشد، تراكم تعلق خواهد گرفت .
پهنه چهارم جنوب جاده ساوه و امتداد شوش تا حد جنوبي محدوده قانوني تهران در اين قسمت زميني كه بيش از ۱۵۰ متر مربع مساحت داشته باشد مي تواند تراكم دريافت كند.
تا تصويب طرح تفصيلي هرمنطقه ، تراكم مازاد بر ۱۲۰ درصد (حداكثر سه طبقه روي زيرزمين و يا سه طبقه روي پيلوت و زير زمين) تاحداكثر ۶۰ درصد (كل تراكم ساختماني حداكثر ۱۸۰ درصد است ) به صورت يك طبقه مي تواند واگذار شود.

به پيوست متن مصوبه طرح جامع شهر تهران در سال 1385 مشتمل بر گزارشات الحاقي ممهور به مهر شوراي اسلامي شهر تهران به همراه حداكثر تراكم مجاز ساختماني و تعداد طبقات در هر يك از پهنه ها جهت استفاده دوستان تقديم مي گردد

سطح ناخالص كل بنا:عبارتست از مجموع كليه بناهاي موجود در ساختمان

تراكم ساختماني: عبارت است از نسبت سطح زيربناي ساختمان به كل مساحت زمين

تراكم ناخالص مسكوني: تعداد جمعيت يك منطقه تقسيم بر مساحت كل زمين در آن منطقه

تراكم خالص مسكوني: تعداد جمعيت يك منطقه تقسيم بر مساحت اراضي مسكوني در آن منطقه

واحد مسكوني: عبارتست از كليه ساختمانهايي كه براي سكونت افراد و يا خانوارها ساخته شده و شامل تراكم كم، متوسط، زياد و بسيار زياد مي‌شود بديهي است اين واحدها داراي اطاق، آشپزخانه و سرويسهاي لازم مي‌باشند.

واحدتجاري: عبارتست از كليه ساختمان‌هايي كه برابر تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري به منظور كسب و پيشه و تجارت احداث گرديده و يا در آنها واحدهاي صنفي تحت پوشش قانون نظام صنفي و يا واحدهاي تابع قانون تجارت و يا قوانين خاص فعاليت داشته باشند.

تبصره: ساختمان بانكها و مؤسسات مالي و اعتباري به صورت تجاري مي‌باشند.

واحد صنعتي:كليه ساختمان‌هايي كه به منظور استفاده صنعتي و ايجاد كارگاه‌هاي صنعتي احداث شده و يا مي‌شوند و داراي موافقت اصولي از مراجعي مانند وزارت جهاد كشاورزي، صنايع و معادن مي‌باشند.

واحد اداري:كليه ساختمان‌هاي ادارات و سازمانهاي دولتي و نهادهاي انقلاب اسلامي و مراكز نظامي و انتظامي، بديهي است ساير ساختمانهايي كه از تعاريف مسكوني، تجاري، صنعتي و نظامي خارج باشند مشمول تعريف واحد اداري مي‌شوند.

تبصره: مؤسسات دولتي و وابسته به دولت و نهادهاي انقلاب اسلامي مشروط به اينكه با اصول بازرگاني اداره شده ومشمول پرداخت ماليات باشند از نظر پرداخت عوارض، تجاري محسوب مي‌گردند. بديهي است در صورت داشتن يكي از شروط فوق عوارض بصورت اداري محاسبه خواهد شد.

مجتمع مسكوني:به ساختماني اطلاق مي‌گردد كه بيش از دو طبقه و پيلوت يا زيرزمين بوده و ضابطه طرح تفصيلي آن بيش از 2متر باشد كه در آن چند خانوار زندگي مي‌كند و داراي ورودي و فضاهاي عمومي مشترك بين ساكنين مي‌باشد.

پيلوت:به قسمتي از ساختمان هم سطح گذر كه بصورت فضايي شامل ستونها و بدون ديوارهاي جداكننده گفته مي‌شود كه فاصله زير سقف آن از گذر 20/2 متر باشد.

قيمت منطقه‌بندي:عبارت است از آخرين ارزش معاملاتي زمين كه ملاك عمل اداره امور اقتصادي و دارايي مي‌باشد كه در اجراي ماده 64 قانون مالياتهاي مستقيم تعيين و ابلاغ مي‌گردد.

در تعيين قيمت منطقه‌اي، ملاك عرض معبر تعريف شده در طرح تفصيلي و آيين‌نامه گذربندي مي‌باشد.

نيم طبقه تجاري:بالكنهاي داخلي واحدهاي تجاري اعم از اينكه دسترسي آن از داخل واحد تجاري در نظر گرفته و يا از دسترسي مستقل استفاده شود به عنوان نيم طبقه تجاري تلقي مي‌گردد. اگر نيم طبقه تجاري داراي راه دسترسي از واحد تجاري باشد جزء تراكم محسوب نمي‌شود و چنانچه داراي راه دسترسي مستقل باشد جزء تراكم محسوب خواهد شد.

چنانچه واحد تجاري به هر ميزان داراي اختلاف سطح باشد نيم طبقه محسوب نشده و تمام سطح جزء تراكم محاسبه مي‌گردد.

مجتمع تجاري:‌ عبارتست از مجموعه واحدهاي تجاري و دفاتر كار در يك مالكيت با تعداد ده واحد و بيشتر كه داراي ورودي يا وروديها و فضاي عمومي مشترك و در ارتباط با يكديگر مي‌باشند.

بالكن روباز:به پيش‌آمدگي‌هائي اطلاق مي‌شود كه داراي عرض 60 سانتي‌متر يا بيشتر باشد و حداقل از يك طرف به فضاي باز مجاورت داشته باشد.

دفتر كار: به آن دسته از فضاهايي اطلاق مي‌شود كه عملكرد فعاليت دفتري اعم از دفاتر شركتهاي ساختماني- بازرگاني- مهندسي- اسناد رسمي- نمايندگيها و كارخانجات داشته باشند.